7/12/2017

Hay un crecimiento de la clase media en Nicaragua

Raúl Calvet, presidente de  AIND .
El presidente de la firma Calvet & Asociados, Raúl Calvet, valora que la inversión inmobiliaria en Nicaragua ha crecido de manera sustancial en los últimos 20 años, muestra de ello han sido los proyectos de viviendas que se han impulsado para el mercado nacional e internacional.
Calvet, quien además es presidente de la  Asociación Nicaragüense de Inversionistas y Desarrolladores (ANID), analiza en una entrevista con El Nuevo Diario el impacto de la construcción de la carretera Costanera y el desarrollo de la clase media. 
¿Cómo ha sido el comportamiento de la inversión inmobiliaria en los últimos años?
La inversión inmobiliaria ha crecido de manera sustancial en los últimos 20 años. Se puede dividir en dos grandes grupos: hay desarrollo inmobiliario para residencial para el mercado nacional y el desarrollo inmobiliario para el mercado internacional, en el cual están los complejos de las playas e  infraestructura hotelera. Después  de 2002 hubo un crecimiento muy pronunciado en el desarrollo residencial, sobre todo en Managua, a raíz que apareció  programa de crédito y financiamiento hipotecarios, eso  hizo que aun en momentos de crisis a nivel internacional aquí creciera la oferta de vivienda. 
¿Cómo valora el impulso de edificaciones de vivienda vertical?
Una necesidad que va ir creciendo y apareciendo en Managua, como en todas las ciudades latinoamericanas, Managua no va a ser la excepción. Nosotros consideramos que al igual que las otras ciudades, la vivienda  vertical tiene que llegar como una solución a un problema económico del mercado, gente que quiere vivir en un buen lugar, y no puede pagar el precio, le sale como oferta un apartamento a un precio más módico que una casa. Esa es la forma  en la que tiene que aparecer la vivienda vertical, acá apareció al revés como una oferta de lujo para un mercado de lujo que no necesita la vivienda vertical porque hay demasiados espacios libres y demasiada ofertas de viviendas por menos precios de lo que cuesta un apartamento.
Y la inversión turística, hotelera, ha bajado en comparación a otros años…
No ha habido y ha sido una oportunidad desperdiciada por el mercado de inversiones y la prueba es que como había una demanda y no había una respuesta de la parte hotelera, la respuesta  la dio la vivienda residencial, por eso es que hay tantas casas que se ofrecen en AirBNB, TripAdvisor, que se ponen en alquiler y llenan el vacío  que no ofrecen los hoteles. En San Juan del Sur y Tola hay más habitaciones de tres, cuatro y cinco estrellas puestas en el mercado internacional de hotelería para resolver el tema de la demanda que la cantidad de habitaciones hoteleras en esa categoría.
¿De cuántas camas dispone san juan del sur?
San Juan del Sur tiene más de 1,000 habitaciones, pero el 80% son de categoría inferior, y solamente hay  400 en tres, cuatro o cinco estrellas. Hay más de 1,200 de cuatro y cinco estrellas en viviendas que se alquilan, el hecho que las casas hacen buenos negocios es una prueba palpable que existe una demanda.
Hay que llevar inversión extranjera, entonces…
Hay que  hacer mucho trabajo para ello. Ya nosotros hemos  conversado con ANID, Canatur, Cosep y la Comisión Nacional de Turismo, y se necesita trabajar activamente en la atracción de inversiones, no solo es hacer un folleto o un anuncio, ni crear  las leyes, hay que salir a promocionar y buscar. Hay lugares específicos donde uno tiene que buscar, porque la gente que tiene capital tiene el mismo problema, no sabe en qué invertir.
¿Cómo contribuiría la construcción de la carretera costanera que impulsa el gobierno?
Lo que está haciendo el Gobierno es lo correcto. En las  administraciones anteriores se cometió el error de sobredimensionar la carretera costanera. La propuesta del sector privado siempre fue la misma,  que es la que se está haciendo ahora: utilizar el derecho de vía existentes, poner puentes con alcantarillas para todo tiempo en todos los puntos críticos y estabilizar el resto de la carretera para que sea de todo tiempo.  Eso propuso el sector privado y era más que suficiente para desarrollar las costas de Rivas.  Vino una idea de hacer una vía expresa que uniría El Salvador con Costa Rica a través de la costa y fue una locura. Había que expropiar terrenos y la prueba está en que nunca se hizo y nunca se podrá hacer.
¿O sea que no es necesario pavimento ni adoquinado?
En Costa Rica hay muchos lugares en la zona de Guanacaste que se han desarrollado a su máxima potencia con caminos de todo tiempo. De hecho, en Costa Rica los desarrollos hoteleros se desarrollaron muchos antes que la infraestructura vial, eran caminos de todo tiempo. El Gobierno, muchísimos años después, llegó con una respuesta de vías asfaltadas o concreto hidráulico, pero al principio la hotelería y la inversión privada se lanzaron y pusieron excelentes hoteles que tenían caminos de tierra. Aquí el potencial es estabilizar la carretera existente, es lo que se necesita y es lo que se está haciendo. Para todos será muy bueno, para Tola le dará el acceso del atractivo de San Juan del Sur que no tiene Tola, por esa razón en Tola hay 20 proyectos y en San Juan 120, porque el mercado internacional busca a San Juan por el atractivo cultural y gastronómico. A San Juan del Sur le dará una conexión directa con el aeropuerto, porque actualmente el  aeropuerto solo sirve para los proyectos que están en Tola. 
¿De momento no hay ningún proyecto hotelero grande en esas zonas?
No hay ningún proyecto hotelero firme. Hay varios grupos que están explorando y es una situación casi permanente, hay grupos que están explorando hoteles de playa en Nicaragua desde la década de los 20, pero en concreto no hay nada, hablando de hoteles de 200 o 300 habitaciones que es lo que se necesita.  Es un error pensar que todo el desarrollo del turismo en Nicaragua lo va a absorber la pequeña y mediana empresa.
¿Por qué?
Es imposible. En ningún lugar lo han hecho, porque se  necesita capital, mucha capacidad de inversión para aguantar a que el mercado responda a la comercialización. Hay que poner capitales de todo para resolver problemas que no puede resolver el Gobierno y eso un pequeño hotel o un pequeño restaurante no puede.
Usted dice que desde 1990 hay grupos explorando, pero, ¿por qué no se concretan?
Han estado Marriot, Mediterráneo, y otros. Uno de los problemas  más serios que tiene Nicaragua es la conectividad aérea. Ya por fin  ha llegado una línea aérea, Volaris, que esperemos que el mercado la apoye porque no vamos a poder salir adelante con tarifas altas, siempre vamos a ser un destino corporativo donde la gente  paga porque tiene que pagar, pero ese tipo  de conectividad no fomenta el desarrollo turístico.
Usted decía recientemente que se estaban desarrollando las plazas comerciales en varios puntos del país
En el país hay espacios para plazas comerciales porque todos los pueblos tienen zonas de comercio,  donde la característica es que no hay parqueo, el tráfico está al tope y las tiendas están en la calle. Y a la gente le gusta eso, porque tiene la sensación de que es más barato. Pero el mercado va evolucionando, a las nuevas generaciones no les gusta eso, ya a la nueva generación tiene otros patrones de consumo y se está empezando a sentir en el interior porque hay dinámicas de mejor oferta y calidad. La gente ve los patrones de consumo en el celular y saben que hacen los jóvenes en Londres, París, porque se vive en un mundo globalizado.
¿Y dónde se desarrollan?.
Estelí, por ejemplo. A Estelí llegan 800,000 personas al mes a comprar, hay gente del interior que le gusta la zona de comercio, pero con el tiempo poco a poco irá buscando mejor oferta y la mejor respuesta son las plazas comerciales de 500 a 1,500 metros cuadrados, con 10 o 15 módulos. Hay mucho espacio para plazas comerciales, no tanto así para centros comerciales, porque hay una tendencia a nivel mundial que va en contra de los centros comerciales por las ventas en líneas.  De hecho en Estados Unidos, desde hace cinco años, no se construyen ni un solo centro comercial, y más bien los grandes centros comerciales están empezando a tener problemas. Aunque todavía hay un gusto de vivir la experiencia del centro comercial. Nosotros estamos viendo para diferentes grupos la posibilidad de abrir plazas comerciales y hemos priorizado, por el desarrollo económico que tiene, Estelí y Matagalpa, es impresionante el desarrollo de esas dos ciudades. 
También mencionó que la clase media ha crecido…
Hemos visto el desarrollo de la clase media, ha crecido y se ve  en cómo se viste la gente, en la adquisición de vehículo, por ejemplo. Llama  la atención en Juigalpa que hay barrios donde las casas  tienen un precio de 40 o 50 mil dólares y cada uno tiene camionetas de 80,000  dólares. Hay una dinámica de crecimiento.
Es consecuente con el crecimiento del país.
Vemos un florecimiento de las ciudades, venta de vehículos, la proliferación de restaurantes, expansión de viviendas, ningún complejo se queda con un inventario inactivo, el crecimiento de la producción.
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